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商业地产黄金时机还未到来

2019-08-12 05:20:40来源:励志吧0次阅读

  ——对当前商业地产投资热的冷思考(上) 中国地产同盟最新发布的《中国商业地产发展报告》显示,2011年全国商业地产已呈爆发式增长态势,到达历史新高。去年,商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5598.9亿元、1806.5亿元,而今年分别增长 4.2%和 1.2%;相应的销售额分别达到5 54亿元、2149亿元,分别增长46. %和 1.2%;去年商业营业用房和办公楼开发投资合计达7405.4亿元。而今年上半年,一线城市已经显现出商业地产投资迅速增长的苗头,下半年商业类用地转让仍然看涨,出让金额增幅将维持在高位。从这一角度看,今年的商业地产开发投资总额增幅极有可能超过去年,即使仅依照去年的增长幅度计算,预计今年商业地产开发投资总额也将接近万亿元。 投资热的现状 一些做住宅的龙头老大开始大兵压境商业地产,万科来了,保利来了,招商来了,也来了,四大上市房企全都到齐。 万科总裁郁亮曾表示,万科除80%开发项目为住宅产品外,其余20%将开发持有型商业物业,预计未来 年内万科将建成220万平方米的住宅商业配套。 保利也宣布,未来 -5年,将持有商用物业的投资比例增大到全部投资的 0%。计划到2015年,将持有的商业地产提升至总资产的10%,年经营收入到达20亿元以上。 董事长林少斌表示,未来 年,住宅和商业的比例将到达7: ,其中2011年公司商业地产持有量将到达200万平方米。 金地集团董事长凌克表示,2011年将在商业地产投资个综合体项目。今后5年,在商业地产领域的投资额度保持在团体总投资额的20%左右,争取在全国投资20个综合体。到2015年,金地的商业地产基本相当于再造一个今天的金地。 此外,龙湖、首创、世茂、绿城、中海、合生创展、富力等大型房企都纷纷向商业地产加大投资;巨额外资也在大规模进军内地商业地产,如嘉德置地、财富控股等已有斩获。 严厉的楼市调控,以及对住宅的限购政策,使得更多的开发商开始转战商业地产,沉寂了多年的商业地块开始出现火爆局面。但是,当前火爆局面之下隐情初见端倪,8月26日,宝龙地产控股有限公司召开2011年中期事迹发布会,首席财务官欧阳宝丰介绍,2011年上半年,宝龙地产住宅销售达到14.24亿元,同比增长 41%,而商业地产却同比减少了55%。事迹下滑近一半。像宝龙地产这样的企业并非一家。 试想在未来 -5年后,大批房企所开发的商业地产项目将纷纭上市。一个严峻的问题是,这三五年间在供应激增的背景之下,在资金、招商、运营、、培训等方面,只要其中一环出现问题,都可能导致项目烂尾或死盘,甚至有的企业破产。

  盲目投资的原因

  目前造成大家一哄而上,盲目投资商业地产的主要原因,笔者认为主要有,一是,楼市调控,住宅限购,大量资金投入商铺。商铺热销,商业用地频频高价成交,呈现出一片如火如荼的局面。以南京为例,从 月份至今,南京市国土局公开出让的 2幅建设用地中,商业用地占到了19幅,出让总面积也到达150万平方米左右。与去年同期相比,今年的商业用地出让面积是去年的8倍。商铺销售却是一浪高过一浪,御江金城推出22套商铺,销售均价达到了4万元/平方米,只用了两个小时,这批商铺就全部售完。 2是,CPI高企,投资商铺求得保值增值。以北京为例,在SOHO北京三里屯项目的销售中,曾出现单笔交易16亿元的巨量资金。SOHO前任运营总裁苏鑫认为,投资商铺高速增长的背后是一个不断扩大的客户群体,该群体主要分布在陕西、山西、内蒙古与东北,能源商人居多。这些客户对现金贬值较为敏感,置业商业地产需求非常旺盛。 三是、面对房地产市场保障房的大量涌入,“双轨制”市场的逐渐形成,房地产行业企业面临转型与被转型。万科坦言“是被商业地产了”。郁亮表示,万科为做好住宅而做商业,不是为商业本身。“如果不做商业,配套做不了,我们连住宅拿地的机会都没有。”

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