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曾俊华预警楼市香港可能先于美国加息

2019-08-15 09:22:16来源:励志吧0次阅读

曾俊华预警楼市 香港可能先于美国加息, 6月23日,周日。美联储退市已成定数,香港财政司司长曾俊华在其个人志上撰文,提醒市民勿以为香港楼市要到美国踏入加息周期才会受到牵连,一旦大量资金离开香港,本地息率先于美国上调的可能性不容抹煞。 在财爷发出 温馨提示 之际,嘉里建设推出位于香港土瓜湾的全新楼盘港图湾,首批50伙实用面积平均每平方英尺15589港元,较同区二手房高出至少两成! 一个 苦口婆心 ,力劝置业人士万事谨慎;一个无惧楼市气氛逆转承接力减弱,高价推售新盘。到底是发展商 勇 得有理,还是财爷言之有物,市场对美国收紧银根的预期已足以 震散 香港楼市? 楼价至少跌两成? 曾司长除了一贯地奉劝投资者 做好风险管理 、有意置业者量力而为外,还提及美国近期异常急剧的债息变动。从香港楼市角度出发,财爷那句 市场反应走在政策前面 ,老毕认为才是整篇文最具建设性的评论。 的确,债息反映投资者对通胀、经济前景和息口去向的预期,债息既然领先政策,基于香港楼市跟美息关系密切,预测香港楼价走势,焉能不看美国债息? 众所周知,过去五年美联储局推出多轮量宽,全球资金泛滥银根宽松,实物资产包括 砖头 供不应求价格大涨。这种情况虽已随着美联储部署收水而迅速转变,但香港楼价从高位回调不足半成后横行,新盘定价亦未见怯于美国退市。 不过,财爷说,市场预期走在政策前面,香港楼价与货币环境息息相关,那等于说,美国债息即使未必领先香港楼价,但两者至少应能保持稳定的逆向关系(债息升楼价跌,反之亦然)。 《信报》研究部日前以《楼价至少跌两成?为题,从统计学角度探讨香港楼市,得出不少有用的观察。读者最感兴趣的,自然是楼价会不会回落两成,甚或跌幅会否止于两成。答案无人说得准,重要的是美国债息跟香港楼价 此起彼落 的关系,是否经得起时间考验。 研究部根据过去十年香港楼价与美国债息的回归关系,配合均值回归压力推算,视乎美国长债(十年期)孳息维持于现水平(文章见报日数字为2.2厘,上周五收市已升穿2.5厘),还是由现水平再升100点子(1厘),反映香港楼价的中原城市领先指数潜在跌幅,将在20%至36%之间! 债息与楼价 数是这样算,但香港楼价会否随着推算走,自难确定。在此基础上,老毕尝试通过对美国4轮(或称3.5轮)QE和香港楼市的观察,一探美国债息与香港楼价的关系。 美联储于2008年12月至2010年3月推出QE1,在这轮为期约一年半的量宽期间,中原城市领先指数升逾35%;QE2在2010年11月至2011年6月生效,中原城市领先指数其间录得接近一成半的升幅。 美联储去年9月宣布,每月购入400亿美元按揭抵押证券(MBS),不设上限,并在三个月后加码,每月买进450亿美元长期国债(同样不设上限)。QE3面世后,港府不久即宣布进一步压抑楼市的 加辣招 ,中原城市领先指数今年升至120点后稍回,但整体楼市未见呈现重大压力。 在QE1至QE2约两年半间,美国债息虽有上有下,但十年期息率从首轮量宽推出前接近4厘水平,跌至QE2结束后的2厘以下。美国债息于2011年夏季跌势转急,跟山姆大叔债务上限危机反令资金避进美债有关,但香港楼价在美联储两轮QE期间,累计仍升近六成。 从另一楼价指标 ColliersInternational香港整体住宅价格指数 观察,情况大同小异。 然而,值得一提的是,在QE2于2011年6月结束至QE32012年9月面世这段空当期(约十五个月),美联储曾推出沽短债购长债的扭曲操作(OT,2011年9月至2012年6月,为期九个月)。 由于沽与购皆为4000亿美元,此长彼消,OT并未令美联储资产负债表规模扩大,此法目的仅在压抑长息鼓励借贷,并没有向市场注入额外流动性,因此不是量化宽松。 尽管如此,香港楼价经过QE1和QE2急升后,于美国推出并非真正量宽的OT期间,在已经很高的基数上录得较QE2更大的涨幅(超过二成),同期美国十年期债息大部分时间俱低于2厘水平,一度更低见1.38厘。这似乎显示,OT虽不是真正放水,但对压抑长息颇具功效,香港楼价与美国债息的逆向关系(息降楼升),并未因美联储真放水还是假放水而稍变。 由此观之,美国部署退市,固然令香港楼市蒙上阴影,但真正令人担忧的,是财爷那句 市场反应走在政策前面 ;近日美国债息的急剧变化,已把香港楼市运数 写在墙上 。 本文版权所有:香港信报财经 (21世纪经济报道) (:地产福建综合)小孩脾虚如何调理
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